송파 문정역 변호사 상담 법무법인 은우입니다.
전·월세 시간이 만료돼 집주인에게 계약 연장을 하지 않겠다는 의사통보를 하고 이사일까지 조정해 결정했지만 임대인이 임대차 보증금 반환을 제때 해주지 않는 경우가 있습니다.
원룸 월세 정도이기 때문에 보증금이 몇 백만원 수준이면 이런 경우가 극히 드물지만, 아파트 전세와 마찬가지로 보증금 규모가 몇 억원 이상이거나 빌라나 원룸 전세의 경우도 그 전세금액은 최소 몇 천만원에서 억대 이상인 상황이면 전셋값 반환 지연으로 문제가 생기는 경우가 많습니다.
문제는 집주인이 갭투자로 인해 보증금 반환 여력이 없어지거나 최근처럼 금리 인상으로 전세금이 대거 하락기에 있는 경우라면 임대차보증금 반환 사고가 발생할 가능성이 높아진다는 점입니다.
전셋값이 대거 상승기에 있다면 전세권자인 집주인이 우위에 있는 시장이 형성된다는 점에서 전세 물건을 찾기는 어려워지지만 전세금 반환 분쟁이 생기는 경우는 비교적 드물습니다.
집주인 입장에서는 세입자가 퇴거했더라도 얼마든지 새 세입자를 찾아 전세금을 받고 그 돈으로 보증금 반환을 해주기 때문입니다.
게다가 전셋값도 계속 올려 받을 수 있고 부동산 가격도 점차 오른다는 전제에서는 집주인은 여러모로 이익을 얻게 될 것이 분명합니다.
하지만 부동산 가격 침체기로서 전셋값이 지속적으로 하락하는 경우라면 집주인 입장에서는 여러 문제가 발생하게 됩니다.
전세기간 2년이 지나 현재 임차인과 계약갱신을 논의하거나 새로운 임차인을 넣으려는 경우에도 마찬가지인데 전세금이 많게는 몇 억원씩 하락했기 때문에 퇴거하는 전체 세입자에게 당장 낼 보증금 반환 여력이 부족할 수 있습니다.
새 임차인을 넣더라도 집주인 입장에서는 자신의 돈으로 몇 억원 이상을 반환해야 할 텐데 당장 대출도 쉽지 않고 어디서 돈을 빌리기도 어렵다면 이때 해결은 결코 쉽지 않습니다.
물론 해당 부동산을 팔거나 담보대출을 받아온다면 보증금 반환이 가능할 수도 있지만 집주인 입장에서는 부동산을 처분하고 싶지 않거나 세금 문제로 원하지 않을 수도 있고 담보대출도 여러 대출 규제 등으로 인해 현실적인 대안이 되지 못할 수도 있습니다.
이런 경우라면 전세금 반환 여력이 없는 임대인은 임차인에게 “당장 보증금 반환이 어려우니 몇 달만 더 있어 달라, 부동산에 전세 물건으로 냈으니 새로운 임차인을 구하면 바로 보증금 반환을 해주겠다”는 통지를 하는 것입니다.
이후 임차인이 여러 문제로 임대인에게 연락을 하면 제대로 회신조차 하지 않는 임대인도 상당수 있게 되는데요.그런데 문제는 임차인으로서도 당장 새로 이사하기로 계약해 놓은 새 집이 있을 수 있고, 보증금을 돌려받아 서둘러 써야 하는 개인적인 사정이 있다는 점에서 임차인 입장에서는 어쩔 수 없는 상황에 직면할 수 있다는 점입니다.
그렇지 않은 경우도 있지만 이럴 때 부동산에 집주인이 과연 전세 물건을 어느 정도 시세에 내놓았는지 확인해보면 현 시세보다 훨씬 높은 가격에 내놓는 사례도 많습니다.
사실 전세금 중 상당액이라도 반환하려는 의지만 있다면 전세 물건을 시세보다 낮게 내놓으면 얼마든지 계약이 될 텐데 집주인 입장에서는 손해를 보고 싶지 않은 게 사람 본연의 심리이기 때문이겠죠.요컨대 이런 임대차보증금 미반환 상황에 놓인 임차인이라면 본인의 의사결정이 선행돼야 할 부분이겠지만 무작정 기다리면서 여러 부가적인 손해를 보기보다는 하루빨리 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기할 필요가 있습니다.
소액의 보증금일 뿐 즉시 이사를 해야 하는 상황이라면 집주인과 협의해 퇴거 시점을 늦추는 결정을 하는 것도 나쁘지 않지만 반환받아야 할 보증금 액수가 억대 이상인 경우이며 미반환 문제로 인해 제가 추가적으로 지출하거나 부담해야 할 금전적 손해가 큰 상황에 있다면 신속하게 법적 대응을 하는 것이 최선입니다.
실제로 임차 보증금 반환 소송이 제기되면 집주인의 입장에서도 긍정적으로 나오고 보증금 반환에 최선의 노력을 하는 것이고 집을 처분해도 고리 대출을 받든 전세금 반환에 나름대로 빨리 조치를 취할 여지가 많이 있습니다.
만약 집주인과 보증금 반환 소송에서 싸움 과정에서 이사하겠다면 임차권 등기 제도를 활용하고 볼 수 있습니다.
주택 임대차 보호 법을 따를 때, 전출을 하게 되면 향후 대응책에 문제가 생길 수 있다는 점에서 임차인의 입장에서 보증금을 받지 않은 채 이사해야 하면 부동산 소재지 관할 법원에 임차권 등기 명령 신청을 하고 선순위 대항력과 우선 변제권을 확보하고 둔 채 이사하시면 됩니다.
요즘 전세보증금 미반환 문제는 사회적으로도 큰 이슈인데요.다만 결심하고 전세사기를 벌인 일부 사례를 제외하고는 집주인이 여력이 없어 보증금을 반환할 수 없다고 하더라도 이는 민사소송으로 해결해야 할 사안이지 전세사기로 형사고소를 진행할 문제가 아니라고 볼 수 있습니다.
임대차보증금 반환 문제로 고민하고 있다면 법무법인 은우 민사전문 변호사와 상담하는 것을 권장합니다.
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