안녕하세요 두미부동산컨설팅 김세원 대표입니다.
설 연휴가 지나고 2월 중순이지만 부동산 시장이 조금씩 변화하고 있습니다.
2022년 11월에 부동산 완화 대책이 2023년에는 나올 거야~!
라고 말씀드렸는데 생각보다 빨리 완화 발표되고 하락세는 추석까지입니다!
라고 말씀드리면서 다만 변수는 정부의 완화 대책에 따라 빨라질 수 있다고 말씀을 드렸습니다.
2022년 11월 주거정책심의위원회 결과로 본 방향, 안녕하세요.부동산 성공투자 미래투미부동산입니다 두미부동산컨설팅 김세원 대표 1회 기고…blog.naver.com
부동산의 절대 거래량이 크게 줄고 부동산 가격도 하락했기 때문에 정부가 완화 대책을 일찍 내놓은 것 같습니다.
그럼 현재의 부동산 시장을 알아봅시다.
부동산 완화 대책의 적응을 마치고 설 연휴가 지나자마자 거래량이 조금씩 오르고 있습니다.
서울 전역의 재개발 및 투자 지역을 거래하다 보니 지역 부동산 분들과 많이 연결되어 있는 매수에 대한 문의, 즉 전화량이 많아지고 실질적인 거래도 많이 증가하고 있고 계약도 많이 이루어지고 있습니다.
지금 현재 실물 아파트 재개발 재건축 모아타운 등 급매물이 소진된 상황입니다.
급매물이 어느 정도 소진되면 당분간 보합세가 유지될 것 같습니다.
지금 이런 현상이 일시적인 것이 아니라면 3월~4월에는 보합세를 유지하고 금리가 내려가거나 전세자금대출에 대한 특혜상품이 출시가 이어진다면 올 가을부터는 서서히 회복될 것 같습니다.
2021년 하반기, 2022년 한 해 동안 집값이 하락하고 있습니다.
많은 분들이 체감하시겠지만 부동산 가격은 오를 때와 하락할 때가 있습니다.
부동산의 실제 경기를 몸으로 체감하는 저로서는 지금이 가장 최저점이라고 느낍니다.
집값을 결정하는 요인 중 전세보증가율이 있습니다.
최근 전세자금대출 및 특례보금자리론이 출시되면서 떨어진 전세에 다시 전세 세입자가 전세계약을 하고 있습니다.
전셋값이 안정되면 매매가격도 안정세를 보이고 각 지역의 개발 이슈와 입지 조건에 따라 매매가격은 회복될 것으로 생각합니다.
현재 서울 부동산 시장에서 매매가 이루어지고 있는 것은
첫 번째 아파트 실거래 기준 최고가 40% 이상 마이너스를 기록한 아파트입니다.
40% 마이너스를 기록하며 해당 지역에서 GTX나 경전철 고용 문제 등 개발 이슈가 있는 지역에서 거래가 이뤄지고 있으며, 특히 재건축 이슈가 있는 아파트들이 비규제지역이 되면서 매수세가 나타나고 있습니다.
또 다른 관점은 -40% 단지와 -20% 단지를 비교하는 것입니다.
이런 상황에서 20% 미만으로 마이너스를 봤다면, 그 단지는 향후 가치가 더 올라갈 수 있다고 해석할 수 있습니다.
두 번째 한남 3구역입니다.
한남3구역은 2023년 3월 중 관리처분 인가가 예정돼 있습니다.
한남3주택재개발서울특별시 용산구 보광동용산구는 투기과열지구가 유지되기 때문에 재개발 전매제한(관리처분인가부터 소유권이전등기시까지)이 걸리는 구역입니다.
따라서 한남3구역은 관리처분 인가를 받으면 소유권 이전 등기 시까지 전매할 수 없습니다.
관리처분인가가 3월 중에 나온다고 해서 관리처분인가 전에 매도하려는 분들은 좋은 조건으로 물건을 내놓게 되고 매수자분들은 저렴한 가격에 한남3구역을 인수하실 수 있습니다.
이러한 특수성 때문에 최근 한남3구역 계약이 활발하게 이루어지고 있습니다.
https://youtu.be/IqxavSEakkk세 번째는 재개발 지역의 급매물입니다.
한남3구역처럼 특수성이 있는 구역을 제외하고 노량진뉴타운, 신당8구역, 청량리 재개발 등 속도가 빠른 재개발구역 급매물이 속속 거래되고 있습니다.
특히 청량리 일대의 경우 2023년 5월 한양수자인, 7월 SKYL-65가 입주해 분양권 거래가 가능해지기 때문에 일반분양가 프리미엄이 더해진 가격과 조합원 매물의 가격 비교를 해보고 더 유리한 쪽으로 거래를 하는 경우가 많습니다.
그리고 그 외 민간 재개발 지역의 초급 매물도 거래가 이루어지고 있으니 참고하시기 바랍니다.
네 번째는 원효로 4가 모아타운 선정 지역과 강남구 일원동 대청마을 재개발 추진 지역입니다.
용산과 강남으로 진입할 수 있는 마지막 기회라고 생각하는 분들이 많습니다.
현재 서울에서 가장 좋은 입지는 강남권이고 미래가치가 가장 좋은 지역은 용산구입니다.
그래서 진입장벽이 높은 지역이기도 합니다.
이런 지역에서 재개발이 이뤄지면 더 높은 수익을 얻을 수 있기 때문에 요즘 관심있게 보시는 분들과 문의 주시는 분들이 많습니다.
원효로4가는 모아타운으로 선정되었고 대청마을은 상단 A, B구역은 모아타운으로 선정되었으며 C, D, E구역은 현재 재개발을 추진 중!
다섯 번째는 동의율이 좋은 모아타운 선정 지역입니다.
서울시는 재개발이 어려운 저층 주거 지역을 소규모 주택 정비에 관한 특별 법이 적용되는 모아 타운으로 진행하고 있습니다.
지금까지 선정된 구역은 총 65곳으로 2023년도에는 한번 선정이 있다고 합니다.
모아 타운에 선정되면 관리 계획을 수립하고 모아 타운 내 모아 집을 마을별로 나누어 조합 설립 후 사업을 진행하는 방식입니다.
현재 주민의 참여도와 동의율이 높은 지역은 거래가 잘 이루어지고 있습니다.
다만 부동산 시장 상황상 급매물이 거래됩니다.
참고하세요.그리고 2023년 모어 지역으로 추진하는 추진 지역도 차이가 싸면 투자 가치가 있습니다.
아직 선정되지 않지만 열심히 추진하고 있는 지역에 급매물의 초기 투자금이 싼 매물은 증여용으로도 거래가 활발히 이루어지고 있습니다.
최근 거래를 할 5가지 유형을 봤어요.뿐만 아니라 경기도와 인천 지역의 급매물 아파트도 거래가 조금씩 열리고 있는 것 같습니다.
취득세 보유세(종부세 포함), 양도세가 완화됐기 때문에 조금은 숨통이 있고 시중에 아직 현금 유동 자산이 많기 때문에 급매물을 잡는 수요자가 늘어났습니다.
일시적 현상일지도 모르지만, 급매물이 바닥나자 주춤하며 금리는 떨어지지만 회복장이 옵니다.
누군가는 지금보다 더 떨어질 가능성이 있다고 이야기하고 있지만, 실물 부동산 거래에서는 그렇게 느낄 수 없어요.특히, 재개발은 지금 시세가 이 씨 준공 후의 시세와 비교하게 되므로 현재 급매물을 잡는 것이 현명한 투자라고 생각합니다.
또 2023년 2월 7일”노후 계획 도시”이 발표되면서 제1기 신도시의 문의가 많은 상태입니다.
https://youtu.be/45HN8YfhPZs서울시에서는 재개발이 어려운 저층 주거지역을 소규모 주택정비에 관한 특별법이 적용되는 모아타운으로 추진하고 있습니다.
지금까지 선정된 구역은 총 65곳이며 2023년도에는 한 번 더 선정이 있다고 합니다.
모아타운으로 선정되면 관리계획을 수립하고 모아타운 내 모아주택을 블록별로 나눠 조합설립 후 사업을 진행하는 방식입니다.
현재 주민 참여도와 동의율이 높은 지역은 거래가 잘 되고 있습니다.
다만 부동산 시장 상황상 급매물이 거래됩니다.
참고해주세요.그리고 2023년 모아타운으로 추진하는 추진지역도 갭이 싸면 투자가치가 있습니다.
아직 선정되지는 않았지만 열심히 추진하고 있는 지역에 급매물 초기 투자금이 저렴한 매물은 증여용으로도 거래가 활발하게 이뤄지고 있습니다.
최근 거래가 이루어지는 5가지 유형을 보고 왔습니다.
뿐만 아니라 경기도와 인천지역 급매물 아파트도 거래가 조금씩 이뤄지고 있는 것 같습니다.
취득세 보유세(종부세 포함) 양도세가 완화되면서 조금은 숨통이 트이고 시중에 아직 현금 유동자산이 많아 급매물을 잡는 수요자가 늘었습니다.
일시적인 현상일 수도 있지만 급매물이 바닥나면 보합세를 보이고 금리는 떨어지지만 회복장이 옵니다.
누군가는 지금보다 더 떨어질 수 있다고 말하지만 실물 부동산 거래에서는 그렇게 느껴지지 않습니다.
특히 재개발은 지금 시세가 이닌 준공 후 시세와 비교하게 되므로 지금 급매물을 잡는 것이 현명한 투자라고 생각합니다.
또한 2023년 2월 7일 노후계획도시가 발표되어 1기 신도시에 대한 문의가 많은 상태입니다.
https://youtu.be/45HN8YfhPZs이번에는 노후계획도시 포스팅을 해보려고 합니다.
오늘도 성공투자하는 날이 되었으면 좋겠습니다.
<추천매물> 한남3구역 관리처분 인가 등기 노량진뉴타운 급매물 청량리7구역 급매물 북아현뉴타운 급매물 신당8구역 급매물 원효로4가 모아타운 선정지 대청마을 모아타운 추진지 마포구 모아타운 선정지 (망원동, 합정동, 성산동) 성동구 모아타운 선정지 (응봉동, 사근동, 마장동) 신당동 모아타운 선정지역 두미부동산컨설팅 김세원 대표앞으로의 전망이 좋은 지역입니다.
자세한 문의는 아래 번호로 연락주시면 친절하게 상담해드리겠습니다.
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